Preverjanje dejanskega števila stanovalcev in fiktivnih prijav prebivališča v večstanovanjskih objektih

Ali je v vašem objektu prijavljenih več oseb, kot jih dejansko prebiva? Ali obstaja sum, da so na naslovu fiktivno prijavljene osebe (npr. tujci), ki tam ne živijo?

Nepravilno evidentirano število stanovalcev pomeni neposredno finančno škodo za etažne lastnike ter pravno tveganje za upravitelja. Stroški ogrevanja, odvoza odpadkov, dvigala, skupne elektrike in vode se pogosto delijo glede na število prijavljenih oseb. Če podatki niso resnični, so stroški porazdeljeni nepravično.

Kaj predstavlja fiktivna prijava prebivališča?

Fiktivna prijava pomeni, da je oseba prijavljena na določenem naslovu, dejansko pa tam ne prebiva. Takšno ravnanje lahko pomeni:

• zlorabo pravic iz naslova prebivališča,
• pridobivanje neupravičenih socialnih ali drugih ugodnosti,
• izogibanje izvršbi ali vročitvam,
• izkrivljanje podatkov, ki vplivajo na obračun stroškov.

V določenih primerih lahko gre tudi za elemente kaznivega dejanja overitve lažne vsebine ali goljufije po KZ-1, če je bila s takšno prijavo pridobljena protipravna premoženjska korist.

Tveganja za stanovanjskega upravitelja

Stanovanjski upravitelj mora ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Če kljub opozorilom ne preveri očitnih neskladij med dejanskim in prijavljenim stanjem, lahko nastanejo:

• odškodninski zahtevki etažnih lastnikov,
• spori glede delitve obratovalnih stroškov,
• težave pri izvršbah in vročitvah,
• povečana varnostna tveganja v objektu.

Kaj nudim kot pooblaščeni detektiv (ZDD-2, 2024)?

Na podlagi pooblastila upravitelja ali etažnih lastnikov izvedem zakonito in diskretno preverjanje:

Terensko preverjanje dejanskega stanja

• ugotavljanje dejanskega števila oseb, ki prebivajo v posamezni enoti,
• opazovanje frekvence vstopov in izstopov,
• preverjanje dejanske uporabe stanovanja.

Dokumentiranje neskladij

• zapisnik ugotovitev,
• fotografiranje (izključno na javno dostopnih mestih),
• kronološko evidentiranje dejanskega stanja.

Analizo javno-upravnih evidenc

• primerjava javno dostopnih podatkov s terenskimi ugotovitvami,
• preverjanje morebitne sistematične prijave več oseb na istem naslovu.

Pripravo dokaznega poročila

• strokovno poročilo za potrebe postopka pred upravno enoto,
• podlaga za sprožitev postopka ugotavljanja dejanskega prebivališča,
• uporaba v pravdnem postopku glede delitve stroškov.

Zakaj je dokazovanje ključno?

V pravdnem postopku je dokazovanje dolžnost strank, sodišče pa dokaze presoja po načelu proste presoje dokazov. Brez konkretnih dokazov upravitelj težko uspe v sporu glede nepravilne delitve stroškov ali v postopku preverjanja prijave prebivališča.

Strokovno pripravljeno detektivsko poročilo omogoča

• zaščito interesov etažnih lastnikov,
• pravilno razdelitev stroškov,
• podlago za uradne postopke,
• zmanjšanje pravnih tveganj upravitelja.

Zakonitost in sorazmernost

Vse aktivnosti izvajam v skladu z Zakonom o detektivski dejavnosti (ZDD-2, 2024), ob spoštovanju načela sorazmernosti, brez poseganja v zasebni prostor brez pravne podlage, ob doslednem varovanju osebnih podatkov. Opazovanje se izvaja izključno z javnih površin ali na podlagi ustreznega pooblastila.

Dolžnost ukrepanja lastnika poslovne nepremičnine

Fiktivno prijavljena podjetja na vašem naslovu – pravna odgovornost in obveznost prijave. Če je na poslovnem naslovu vaše nepremičnine registrirana družba, ki tam dejansko ne posluje, niste zgolj pasivni opazovalec situacije. Kot lastnik nepremičnine imate pravni interes in dolžnost ukrepati.

Neukrepanje lahko pomeni:

• omogočanje nadaljnje zlorabe naslova,
• tveganje davčnih inšpekcijskih postopkov,
• prejemanje sodne in uradne pošte za tuje subjekte,
• morebitno vpletenost v postopke zaradi davčnih ali gospodarskih nepravilnosti.

Obveznost zagotavljanja resničnih registrskih podatkov

Poslovni naslov mora biti resničen in omogočati dejansko komunikacijo ter vročanje pošte (29. in 30. člen ZGD-1). Družba mora imeti na poslovnem naslovu vidno označeno firmo (30.a člen ZGD-1). Če to ni zagotovljeno, je podana neskladnost med registrskim stanjem in dejanskim stanjem na terenu.

Lastnik nepremičnine, ki zazna takšno neskladje, mora zaradi varstva svojih pravic in preprečitve škode podati pobudo za preverjanje pravilnosti podatkov.

Kam je treba podati prijavo oziroma pobudo?

V primeru fiktivno prijavljenega podjetja je treba podati pobudo ali prijavo:

• registrskemu sodišču (sodni register) – zaradi preverjanja resničnosti sedeža,
• AJPES – zaradi preverbe skladnosti registrskih podatkov v PRS,
• TIRS (Tržni inšpektorat RS) – če obstaja sum opravljanja dejavnosti brez dejanske poslovne prisotnosti ali brez ustreznih označb,
• FURS – v primeru suma davčnih nepravilnosti ali zlorabe naslova za prikrivanje poslovanja.

S tem lastnik zaščiti svojo nepremičnino, svoj pravni položaj in prepreči nadaljnje zlorabe.

Kako vam pri tem pomagam?

Kot pooblaščeni detektiv (ZDD-2, 2024) zagotovim:

• terensko preveritev dejanskega poslovanja na naslovu,
• dokumentiranje odsotnosti označb, nabiralnikov in poslovne prisotnosti,
• fotografije in zapisnik ogleda,
• analizo registrskih podatkov in primerjavo z dejanskim stanjem,
• pripravo strokovnega dokaznega poročila za predložitev sodnemu registru, AJPES, TIRS ali FURS.

Dokazno poročilo omogoča, da vaša prijava ni pavšalna, temveč podprta z objektivnimi in zakonito zbranimi dokazi.

Zakaj je pravočasno ukrepanje ključno?

Fiktivni sedeži se pogosto uporabljajo za:

• izogibanje davčnim obveznostim,
• oteževanje izvršb,
• prikrivanje dejanskega poslovanja,
• kratkotrajno poslovanje z namenom izigravanja upnikov.

Z vsakim dnem neukrepanja se povečuje tveganje za lastnika nepremičnine.

Pravočasno, strokovno dokumentirano ukrepanje pomeni:

• zaščito ugleda poslovne stavbe,
• zmanjšanje pravnih tveganj,
• preprečitev nadaljnje zlorabe naslova,
• pravno varnost v primeru inšpekcijskega ali sodnega postopka.

Zaščitite svojo nepremičnino pred zlorabo

Če sumite, da je na vašem naslovu prijavljeno fiktivno podjetje, ne odlašajte. Zakonito zbrani dokazi so temelj za učinkovito ukrepanje pred sodnim registrom, AJPES, TIRS in FURS.